购房人与开发商签订《认购协议》是商品房销售合同还是预售合同？

购房人与开发商签订《认购协议》是商品房销售合同还是预售合同？

——谭某与某置业公司、某经纪公司商品房销售合同纠纷案法律解析

【关键词】

商品房销售合同 认购协议 定金 首付款 解除合同 赔偿责任 已付购房款一倍 电商费 信息服务费 

【要点提示】

双方签订《认购协议》的目的不是订立本约，而是实际售房并交付房屋，具备了商品房买卖的实质要件，为房屋买卖合同之商品房销售合同。

【当事人信息】

原告: 谭某

被告：某置业公司

被告：某经纪公司

【案情简介】

2017年3月18日，谭某实地察看某置业公司开发建设的“橄榄树”小区后，选中一套建筑面积84.31㎡的B座511号房屋。当日，谭某向某置业公司交纳定金20000元，某置业公司出具收据“今收到谭某交来B座511定金20000元”。

2017年3月26日，谭某在购房现场签署了《团购登记单》（没有某经纪公司的签章）。约定被推荐人签署本说明时需支付信息服务费100000元，持此单可享受开发商公布售价基础上房屋总价减免7.2折。谭某据此交纳服务费100000元。同日，谭某与某置业公司签订《认购协议》，协议除载明购房人基本情况、房屋坐落、建筑面积及房号外，还载明房屋总房款491696元，其他费用：契税14750.88元、维修基金4916元、预告登记费590元、印花税759元，他项费合计21015.88元（合同备案后凭票多退少补）；买方应在签署本协议时交清首付款151696元（包括定金），剩余房款340000元贷款支付。该认购协议签订当日，谭某向某置业公司转账支付购房款、契税等费用152712.88元，某置业公司出具收据“今收到谭某交来B-511房款131696元，契税14750.88元、维4917元、产权590元、手续费759元，共计152712.88元。”

案情补充:该涉诉房屋于2012年11月21日设定了抵押，2017年5月27日，人民法院对该房屋进行了查封。

谭某以商品房销售合同纠纷为由起诉至法院，要求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.某置业公司退还谭某定金20000元、购房款131696元，契税等21015.88元，合计172712.88元；3.被告某置业公司支付谭某已付购房款一倍的赔偿金172712.88元；4.某经纪公司退还电商费100000元，某置业公司承担连带责任。

【法院判决】

    【后文揭秘...】

【案件解析】

1.案涉《认购协议》性质：商品房销售合同or商品房预售合同？具体应如何认定？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”谭某认为《认购协议》属于商品房销售合同，某置业公司则认为《认购协议》属于商品房预售合同。结合上述司法解释精神，可具体分析如下：谭某与某置业公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，且某置业公司已按照协议约定向谭某收取了定金、首付款，并代收了契税、维修基金、印花税及预告登记费等费用；双方签订《认购协议》的目的不是订立本约，而是实际售房并交付房屋，具备了商品房买卖的实质要件，因此双方签订的《认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。

2.《认购协议》后未办贷款，购发人诉请解除合同、返还并赔偿一倍购房款，法院支持吗？

【后文解析...】

3.电商费（信息服务费）性质如何认定？应否返还、该如何确定责任？

【后文解析...】

【涉案法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。